Locazioni · 10 settembre 2026 · 8 min di lettura
Praga: canoni bassi e storici, valore e gestione dell’immobile a reddito
La regolamentazione dei canoni di locazione nella Repubblica Ceca è terminata da oltre dieci anni, ma in molti palazzi residenziali di Praga restano in essere contratti con canoni nettamente inferiori a quelli di mercato. Per i proprietari è un tema delicato, sul piano sia umano sia economico.
Perché conta per l’investitore
Un canone basso comporta un reddito corrente inferiore e, di conseguenza, un minor valore dell’immobile calcolato con il metodo reddituale. Al tempo stesso rappresenta un potenziale, perché il canone può avvicinarsi nel tempo ai livelli di mercato. L’investitore valuta quindi due scenari: quanto rende oggi il palazzo residenziale e quanto renderà tra qualche anno.
La domanda chiave è: quanto è certo e quanto è rapido il passaggio ai canoni di mercato? Più il percorso è incerto, maggiore sarà la quota di potenziale che l’investitore riserverà a sé.
Quali possibilità offre la legge
Il Codice civile consente al locatore di proporre un aumento del canone, salvo diverso accordo tra le parti. Se il conduttore non accetta l’aumento, il locatore può rivolgersi al tribunale affinché determini il canone in misura pari a quello normalmente praticato nella zona per immobili comparabili. La legge pone comunque limiti all’entità degli aumenti nell’arco di un determinato periodo.
La procedura concreta varia in base al contenuto del contratto di locazione. Prima di intraprendere qualsiasi iniziativa, consigliamo di consultare un avvocato, per evitare errori che possano indebolire la posizione negoziale.
Adeguare i canoni prima della vendita oppure no?
Se è possibile aumentare i canoni in tempi ragionevoli, questo può riflettersi sul prezzo. Il processo richiede però tempo e un dialogo con gli inquilini, e comporta rischi reputazionali e legali. Talvolta è più conveniente vendere il palazzo residenziale con un potenziale chiaramente documentato e lasciare che gli investitori competano per acquisirlo.
La decisione dovrebbe basarsi su un calcolo: quanto reddito aggiuntivo genererà l’aumento, in quanto tempo e con quale probabilità, e quale parte di questo incremento gli investitori sarebbero disposti a pagare già oggi.
Come presentare correttamente il potenziale
Una documentazione trasparente riduce l’incertezza dell’investitore, ed è proprio l’incertezza a penalizzare maggiormente il prezzo.
- rent roll con il canone attuale e il canone di mercato comparabile per ogni unità,
- durata delle locazioni, anzianità dei contratti ed eventuali particolarità (servitù, diritto d’uso vitalizio),
- storico degli aumenti e delle comunicazioni con gli inquilini,
- appartamenti liberi o che possono rendersi disponibili a breve.
Domande frequenti
Posso vendere il palazzo residenziale con gli inquilini?
Sì, ed è così che viene venduta la maggior parte dei palazzi residenziali a reddito. Il nuovo proprietario subentra nei contratti di locazione.
Conviene far lasciare gli appartamenti agli inquilini prima della vendita?
Di norma no: è un processo lungo, comporta rischi legali e gli investitori tengono conto della presenza degli inquilini. La decisione va sempre valutata caso per caso.
Autori: Maria Kopřivová, Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Pubblicato il 10 settembre 2026. L’articolo ha carattere informativo e non sostituisce una consulenza legale o fiscale.
