Praga: checklist due diligence del palazzo residenziale

Proprietà e situazione giuridica

• estratto del catasto immobiliare e copia della mappa catastale,
• titolo di provenienza (contratto di compravendita, provvedimento successorio, provvedimento di restituzione),
• riepilogo di servitù, diritti di garanzia e diritti di prelazione,
• per un palazzo residenziale suddiviso in unità: dichiarazione del proprietario e statuto dell'associazione dei proprietari delle unità (SVJ),
• in caso di società: estratto del registro delle imprese, atto costitutivo, bilanci d'esercizio.

Locazioni

• rent roll, ossia prospetto delle locazioni (si veda il nostro articolo sulla vendita di un palazzo residenziale con inquilini),
• tutti i contratti di locazione, inclusi gli atti integrativi,
• riepilogo dei depositi cauzionali e delle relative modalità di custodia,
• rendiconti delle spese per i servizi degli ultimi 2 anni,
• riepilogo dei debitori, delle disdette e delle controversie.

Stato tecnico

• documentazione progettuale disponibile e planimetrie,
• verbali delle verifiche periodiche: impianti elettrici, gas, parafulmini, canne fumarie, ascensore, estintori,
• riepilogo degli interventi di riparazione degli ultimi 10 anni, con fatture,
• eventuali perizie statiche e tecnico-edilizie, attestato di prestazione energetica dell'edificio (PENB).

Gestione e contratti

• costi di gestione degli ultimi 2–3 anni,
• contratti di amministrazione, fornitura energetica, pulizia e assicurazione,
• polizza assicurativa e storico dei sinistri,
• imposta sugli immobili: dichiarazioni e pagamenti.

Autorizzazioni e situazione amministrativa

• provvedimento di autorizzazione all'uso o altro documento che attesti l'utilizzabilità dell'immobile,
• permessi edilizi relativi alle modifiche effettuate (sopraelevazioni, cambi di destinazione d'uso),
• informazioni sui vincoli di tutela storico-architettonica,
• procedimenti in corso o previsti presso l'ufficio edilizia o gli organi di tutela del patrimonio.

Cosa fare se mancano dei documenti

I palazzi residenziali più datati di Praga spesso non dispongono di una documentazione completa: è normale e gli investitori ne tengono conto. È fondamentale sapere cosa manca e saperne spiegare il motivo. L'archivio dell'ufficio edilizia, l'Archivio della città di Praga o un rilievo dello stato di fatto possono colmare molte lacune. Un'incognita costa più di un difetto noto.

Domande frequenti

Fonti

• Nahlížení do katastru nemovitostí (Consultazione del catasto immobiliare) (ČÚZK)
• Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií (Legge n. 406/2000 Sb. sulla gestione dell'energia) (PENB)
• Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (Legge n. 283/2021 Sb., legge edilizia)
• Zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči (Legge n. 20/1987 Sb. sulla tutela statale del patrimonio storico-artistico)