Mieten · 10. September 2026 · 8 Min. Lesezeit
Zinshaus in Prag: Niedrige Altmieten, Wert und Handlungsspielraum
Die Mietpreisregulierung in Tschechien endete vor mehr als zehn Jahren. Dennoch bestehen in vielen Prager Zinshäusern weiterhin Mietverträge mit Mieten deutlich unter dem Marktniveau. Für Eigentümer ist das ein sensibles Thema, menschlich wie wirtschaftlich.
Warum das für Investoren entscheidend ist
Eine niedrige Miete bedeutet einen geringeren laufenden Ertrag und damit einen niedrigeren Ertragswert. Zugleich birgt sie Potenzial, da sich die Miete im Laufe der Zeit dem Marktniveau annähern kann. Ein Investor kalkuliert deshalb zwei Szenarien: welchen Ertrag das Zinshaus heute erzielt und welchen es in einigen Jahren erzielen wird.
Die entscheidende Frage lautet: Wie sicher und wie schnell lassen sich marktübliche Mieten erreichen? Je unsicherer der Weg dorthin ist, desto mehr vom Potenzial behält sich der Investor selbst vor.
Welche gesetzlichen Möglichkeiten bestehen
Der Bürgerliches Gesetzbuch erlaubt dem Vermieter, eine Mieterhöhung vorzuschlagen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu, kann der Vermieter bei Gericht beantragen, die Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete festzusetzen. Das Gesetz begrenzt dabei den Umfang der Erhöhung innerhalb eines bestimmten Zeitraums.
Das konkrete Vorgehen hängt vom Inhalt des Mietvertrags ab. Bevor Sie Schritte setzen, empfehlen wir die Beratung durch einen Rechtsanwalt, um Fehler zu vermeiden, die Ihre Verhandlungsposition schwächen könnten.
Mieten vor dem Verkauf anpassen oder nicht?
Lässt sich die Miete innerhalb eines angemessenen Zeitraums erhöhen, kann sich dies im Kaufpreis niederschlagen. Der Prozess braucht jedoch Zeit, erfordert den Austausch mit den Mietern und birgt rechtliche Risiken sowie Reputationsrisiken. Mitunter ist es vorteilhafter, das Zinshaus mit klar dokumentiertem Potenzial zu verkaufen und die Investoren um dieses Potenzial konkurrieren zu lassen.
Die Entscheidung sollte auf einer Berechnung beruhen: Welchen Mehrertrag bringt die Erhöhung, in welchem Zeitraum und mit welcher Wahrscheinlichkeit? Und welchen Anteil davon wären Investoren bereits heute bereit zu bezahlen?
So präsentieren Sie das Potenzial richtig
Transparente Unterlagen reduzieren die Unsicherheit des Investors. Und Unsicherheit ist der Faktor, der den Preis am stärksten drückt.
- Mieterliste (Rent Roll) mit aktueller Miete und vergleichbarer Marktmiete für jede Einheit,
- Mietdauer, Alter der Verträge und etwaige Besonderheiten wie Dienstbarkeiten oder lebenslange Nutzungsrechte,
- bisherige Mieterhöhungen und Kommunikation mit den Mietern,
- leer stehende oder in absehbarer Zeit frei werdende Wohnungen.
Häufige Fragen
Kann ich mein Zinshaus mit Mietern verkaufen?
Ja, die meisten Zinshäuser werden so verkauft. Die Mietverträge gehen auf den neuen Eigentümer über.
Lohnt es sich, die Mieter vor dem Verkauf zum Auszug zu bringen?
In der Regel nicht. Das ist langwierig, rechtlich riskant, und Investoren kalkulieren mit bestehenden Mietverhältnissen. Prüfen Sie die Entscheidung stets im Einzelfall.
Autoren: Maria Kopřivová, Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Veröffentlicht 10. September 2026. Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
