Contratti · 17 agosto 2026 · 9 min di lettura
Praga, immobile a reddito: asset deal e share deal
Se detenete un palazzo residenziale tramite una società, l’investitore vi chiederà se intendete vendere l’immobile o la partecipazione nella società. La risposta incide sulle imposte, sulla responsabilità e sul prezzo di vendita. Questo articolo non sostituisce una consulenza legale e fiscale: è un elenco di aspetti da esaminare con i vostri consulenti.
Due strutture in una frase
Asset deal: si vende direttamente l’immobile e l’acquirente viene iscritto nel registro immobiliare come nuovo proprietario. Share deal: si vende la partecipazione nella società, generalmente una s.r.o., proprietaria del palazzo residenziale; il proprietario iscritto nel registro immobiliare non cambia, cambia il proprietario della società.
Cosa comporta lo share deal per l’acquirente e, quindi, per il prezzo
L’acquirente rileva la società con tutto ciò che contiene: contratti, passività, storia fiscale ed eventuali contenziosi. Per questo richiede una due diligence più approfondita, garanzie e, spesso, che una parte del prezzo rimanga vincolata in deposito fiduciario.
Una società senza criticità, che possiede soltanto il palazzo residenziale e non ha altre attività pregresse, è decisamente più appetibile per un investitore rispetto a una società con vent’anni di storia imprenditoriale.
Questioni fiscali
Gli effetti fiscali variano a seconda che il venditore sia una persona fisica o una società e della durata del possesso. Domande da porre al consulente fiscale:
- Soddisfo il requisito temporale di possesso per l’esenzione del reddito derivante dalla vendita dell’immobile o della partecipazione? Sono soggetto a un limite sui redditi esenti?
- Qual è il carico fiscale in caso di asset deal effettuato dalla società e successiva distribuzione degli utili?
- Qual è il valore fiscale residuo del palazzo residenziale e quale plusvalenza si genererà?
- La vendita sarà soggetta a IVA, considerando la presenza di locali non residenziali, una nuova costruzione o una detrazione precedentemente esercitata?
- Quali sono gli effetti sulla fiscalità differita e sulle perdite della società?
Questioni legali
Domande da porre all’avvocato:
- Quali dichiarazioni e garanzie dovrò rilasciare e per quanto tempo?
- Come limitare l’importo e la durata della mia responsabilità?
- Come sarà garantito il pagamento del prezzo di acquisto: deposito fiduciario o garanzia bancaria?
- La società ha finanziamenti, beni gravati da pegni o ipoteche, fideiussioni o contratti che cessano in caso di cambio di proprietà?
- È necessario il consenso dell’assemblea dei soci, del coniuge o di altre persone?
Come scegliere la struttura dell’operazione
La struttura dovrebbe essere scelta in base al ricavo netto che otterrete dopo imposte e costi, non alla comodità dell’acquirente. In una procedura competitiva si può dare agli investitori la possibilità di presentare offerte per entrambe le strutture: così confronterete cifre concrete, non ipotesi.
Domande frequenti
Lo share deal è sempre più vantaggioso dal punto di vista fiscale?
No. Dipende da chi vende, da quanto tempo detiene la partecipazione e dalla posizione fiscale della società. È sempre necessario un calcolo del consulente fiscale.
Posso conferire il palazzo residenziale in una società prima della vendita?
In teoria sì, ma il conferimento ha effetti fiscali e temporali propri. Un’operazione di questo tipo ha senso soltanto dopo un’analisi approfondita.
Prossimo passo
Detenete un palazzo residenziale tramite una società? Saremo lieti di mettervi in contatto con un avvocato e un consulente fiscale di comprovata affidabilità e di predisporre una procedura competitiva per entrambe le strutture.
Fonti
Autore: Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Pubblicato il 17 agosto 2026. L’articolo ha carattere informativo e non sostituisce una consulenza legale o fiscale.
