Verträge · 17. August 2026 · 9 Min. Lesezeit

Zinshaus in Prag: Asset Deal oder Share Deal?

Wenn Sie Ihr Zinshaus über eine Gesellschaft halten, wird ein Investor fragen, ob Sie das Haus oder den Gesellschaftsanteil verkaufen möchten. Die Antwort beeinflusst Steuern, Haftung und Kaufpreis. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- und Steuerberatung. Er dient als Checkliste für die Themen, die Sie mit Ihren Beratern besprechen sollten.

Zwei Strukturen in einem Satz

Asset Deal: Verkauft wird die Immobilie selbst; der Käufer wird als neuer Eigentümer im Kataster eingetragen. Share Deal: Verkauft wird der Geschäftsanteil an der Gesellschaft (typischerweise einer s.r.o.), der das Zinshaus gehört; der im Kataster eingetragene Eigentümer bleibt unverändert, die Gesellschafterstellung wechselt.

Was ein Share Deal für den Käufer und damit für den Preis bedeutet

Der Käufer übernimmt die Gesellschaft mit allem, was dazugehört: Verträgen, Verbindlichkeiten, steuerlicher Vergangenheit und möglichen Rechtsstreitigkeiten. Deshalb verlangt er eine umfassendere Due Diligence, Garantien und häufig auch, dass ein Teil des Kaufpreises auf einem Treuhandkonto zurückbehalten wird.

Eine unbelastete Gesellschaft, die ausschließlich das Zinshaus hält und keine sonstige Geschäftshistorie aufweist, ist für einen Investor deutlich attraktiver als ein Unternehmen mit zwanzigjähriger unternehmerischer Vergangenheit.

Steuerliche Fragen

Die steuerlichen Folgen unterscheiden sich je nachdem, ob eine natürliche Person oder eine Gesellschaft verkauft und wie lange Sie den Vermögenswert bereits halten. Fragen an den Steuerberater:

Erfülle ich die Haltefrist für die Steuerbefreiung der Einkünfte aus dem Verkauf der Immobilie oder des Geschäftsanteils? Gilt für mich eine Obergrenze für steuerbefreite Einkünfte?
Wie hoch ist die Steuerbelastung der Gesellschaft bei einem Asset Deal mit anschließender Gewinnausschüttung?
Wie hoch ist der steuerliche Restbuchwert des Zinshauses, und welcher Gewinn entsteht?
Unterliegt der Verkauf der Umsatzsteuer (Nichtwohnräume, Neubau, zuvor geltend gemachter Vorsteuerabzug)?
Welche Auswirkungen ergeben sich auf latente Steuern und Verluste der Gesellschaft?

Rechtliche Fragen

Fragen an den Rechtsanwalt:

Welche Garantien und Erklärungen muss ich abgeben, und für welchen Zeitraum?
Wie lassen sich Höhe und Dauer meiner Haftung begrenzen?
Wie wird der Kaufpreis abgesichert (Treuhandabwicklung, Bankgarantie)?
Bestehen in der Gesellschaft Kredite, Pfandrechte, Bürgschaften oder Verträge, die bei einem Eigentümerwechsel enden?
Ist die Zustimmung der Gesellschafterversammlung, des Ehepartners oder weiterer Personen erforderlich?

Wie Sie die passende Struktur wählen

Ausschlaggebend für die Struktur sollte Ihr Nettoerlös nach Steuern und Kosten sein, nicht die bequemste Lösung für den Käufer. In einem Bieterverfahren können Sie Investoren ermöglichen, Angebote für beide Strukturen abzugeben. So vergleichen Sie konkrete Zahlen statt Annahmen.

Häufige Fragen

Ist ein Share Deal steuerlich immer vorteilhafter?

Nein. Das hängt davon ab, wer verkauft, wie lange der Geschäftsanteil gehalten wurde und wie die steuerliche Situation der Gesellschaft aussieht. Eine Berechnung durch den Steuerberater ist in jedem Fall erforderlich.

Kann ich das Zinshaus vor dem Verkauf in eine Gesellschaft einbringen?

Theoretisch ja, aber die Einbringung hat eigene steuerliche und zeitliche Folgen. Ein solcher Schritt ist nur nach einer eingehenden Analyse sinnvoll.

Nächster Schritt

Sie halten Ihr Zinshaus über eine Gesellschaft? Gerne vermitteln wir Ihnen einen bewährten Rechtsanwalt und Steuerberater und bereiten ein Bieterverfahren für beide Strukturen vor.

Quellen

Autor: Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Veröffentlicht 17. August 2026. Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.