Diritto e fiscalità · 3 settembre 2026 · 8 min di lettura
Praga: asset deal o share deal per un palazzo residenziale?
Una parte dei palazzi residenziali a Praga è detenuta da persone fisiche non direttamente, ma tramite una società a responsabilità limitata. In questi casi si aprono due possibilità: vendere l’immobile stesso (asset deal) oppure la partecipazione nella società (share deal).
Asset deal: vendita dell’immobile
Nell’asset deal si trasferisce il diritto di proprietà sul palazzo e sul terreno. L’acquirente acquisisce un immobile «pulito», senza il pregresso della società. Per gli investitori è una soluzione più semplice e la due diligence si concentra sull’immobile stesso.
Se il palazzo è di proprietà di una società, il ricavato della vendita rimane nella società e la sua distribuzione ai soci è soggetta a ulteriore imposizione. Occorre inoltre valutare il trattamento IVA, soprattutto per gli edifici più recenti o sottoposti a ristrutturazioni rilevanti.
Share deal: vendita della società
Nello share deal si trasferisce la partecipazione nella società proprietaria del palazzo. L’immobile resta intestato allo stesso soggetto giuridico: cambia soltanto il titolare della partecipazione in tale soggetto. Per il venditore, lo share deal può risultare fiscalmente più vantaggioso; per l’acquirente comporta il rischio di farsi carico delle passività pregresse della società.
L’acquirente svolge quindi una due diligence più approfondita (contabilità, imposte, contratti, contenziosi) e richiede solitamente dichiarazioni e garanzie del venditore, nonché, eventualmente, il deposito vincolato di una parte del prezzo.
Come incide sul prezzo
Gli investitori hanno preferenze diverse. Alcuni ricercano lo share deal, altri lo escludono oppure chiedono uno sconto per assumersi il rischio. La struttura più adatta può quindi ampliare la platea dei potenziali acquirenti e migliorare il risultato netto per il venditore.
Perché non impegnarsi sulla struttura al primo incontro
Non è possibile definire correttamente il tipo di operazione senza un’analisi legale, fiscale ed economica. Sono determinanti la durata del possesso della società e della partecipazione, il valore contabile dell’immobile, le passività della società e i vostri progetti per l’impiego del ricavato.
Consigliamo di esaminare entrambe le strutture parallelamente alla preparazione della vendita. Un consulente fiscale e un avvocato ne valuteranno gli effetti; noi faremo in modo che la struttura sia parte integrante della strategia di contatto degli investitori.
Domande frequenti
Posso trasferire il palazzo a una società prima della vendita?
In teoria sì, ma vi sono conseguenze fiscali e implicazioni sui tempi. Consultate sempre preventivamente un consulente fiscale.
È dovuta l’imposta sull’acquisto di beni immobili?
L’imposta sull’acquisto di beni immobili è stata abolita nella Repubblica Ceca. Gli altri effetti fiscali devono essere valutati caso per caso.
Autori: Maria Kopřivová, Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Pubblicato il 3 settembre 2026. L’articolo ha carattere informativo e non sostituisce una consulenza legale o fiscale.
