Recht und Steuern · 3. September 2026 · 8 Min. Lesezeit
Zinshaus in Prag verkaufen: Asset Deal oder Share Deal?
Ein Teil der Prager Zinshäuser wird von Privatpersonen nicht direkt, sondern über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung gehalten. Dann bieten sich zwei Wege an: der Verkauf der Immobilie selbst (Asset Deal) oder der Anteile an der Gesellschaft (Share Deal).
Asset Deal: Verkauf der Immobilie
Bei einem Asset Deal wird das Eigentum an Haus und Grundstück übertragen. Der Käufer erwirbt die Immobilie „unbelastet“, also ohne die Vergangenheit der Gesellschaft. Für Investoren ist diese Struktur einfacher, und die Due Diligence konzentriert sich auf das Haus selbst.
Gehört das Haus einer Gesellschaft, verbleibt der Verkaufserlös in der Gesellschaft. Seine Ausschüttung an die Gesellschafter unterliegt einer weiteren Besteuerung. Auch die Umsatzsteuer ist zu prüfen, insbesondere bei neueren Gebäuden oder nach umfassenden Sanierungen.
Share Deal: Verkauf der Gesellschaft
Bei einem Share Deal werden Anteile an der Gesellschaft übertragen, der das Haus gehört. Die Immobilie bleibt im Eigentum derselben juristischen Person, lediglich deren Gesellschafter wechseln. Für den Verkäufer kann ein Share Deal steuerlich vorteilhafter sein. Für den Käufer birgt er das Risiko, bestehende Altverbindlichkeiten der Gesellschaft mit zu übernehmen.
Der Käufer führt deshalb eine umfassendere Due Diligence durch, die Buchhaltung, Steuern, Verträge und Rechtsstreitigkeiten einschließt. Üblicherweise verlangt er Garantien und Zusicherungen des Verkäufers sowie gegebenenfalls die treuhändige Hinterlegung eines Teils des Kaufpreises.
Wie sich die Struktur auf den Preis auswirkt
Investoren haben unterschiedliche Präferenzen. Manche suchen gezielt nach Share Deals, andere lehnen sie ab oder verlangen für die Risikoübernahme einen Preisabschlag. Die passende Struktur kann daher den Interessentenkreis erweitern und den Nettoerlös für den Verkäufer verbessern.
Warum Sie die Struktur nicht im Erstgespräch zusagen sollten
Ohne rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Analyse lässt sich die geeignete Transaktionsstruktur nicht vorab festlegen. Entscheidend ist, wie lange Sie die Gesellschaft und die Anteile bereits halten, welchen Buchwert die Immobilie hat, welche Verbindlichkeiten die Gesellschaft aufweist und wie Sie den Erlös verwenden möchten.
Wir empfehlen, beide Strukturen parallel zur Verkaufsvorbereitung zu prüfen. Die Auswirkungen beurteilen ein Steuerberater und ein Rechtsanwalt. Wir sorgen dafür, dass die Struktur in die Strategie zur Investorenansprache eingebunden wird.
Häufige Fragen
Kann ich das Haus vor dem Verkauf auf eine Gesellschaft übertragen?
Grundsätzlich ja, allerdings hat dies steuerliche und zeitliche Auswirkungen. Besprechen Sie dies immer vorab mit einem Steuerberater.
Fällt Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer wurde in Tschechien abgeschafft. Die übrigen steuerlichen Auswirkungen sind im Einzelfall zu prüfen.
Autoren: Maria Kopřivová, Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Veröffentlicht 3. September 2026. Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
