Vermietung · 11. Juni 2026 · 9 Min. Lesezeit
Zinshausverkauf Prag: Mieter, Rent Roll, Kautionen, Verträge, Übergabe
Eigentümer befürchten oft, dass Mieter den Verkauf „erschweren“. Tatsächlich bietet ein vermietetes Zinshaus mit übersichtlichen Verträgen einem Investor meist mehr Sicherheit als ein leer stehendes Objekt. Entscheidend ist die Vorbereitung: vollständige, stimmige Unterlagen, klare Regelungen zu den Kautionen und eine ruhige Kommunikation zum richtigen Zeitpunkt.
Der Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht
Nach dem Bürgerliches Gesetzbuch gehen bei einem Eigentumsübergang die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen auf den neuen Eigentümer über. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen, und sein Vertrag besteht zu unveränderten Bedingungen fort. Für den Investor bedeutet das, dass er das Zinshaus mit sämtlichen Mietverträgen erwirbt. Deshalb möchte er diese bis ins letzte Detail kennen.
Der neue Eigentümer übernimmt auch die Pflicht zur Rückzahlung der Sicherheiten (Kautionen). Deshalb werden die Kautionen beim Verkauf übertragen oder im Kaufpreis berücksichtigt.
Rent Roll: die wichtigste Übersicht für den Verkauf
Der Rent Roll ist eine Übersicht aller Einheiten im Zinshaus. Er sollte Folgendes enthalten:
- Nummer und Geschoß der Wohnung oder Gewerbeeinheit, Raumaufteilung und Nutzfläche,
- Name des Mieters (in den ersten Phasen anonymisiert),
- monatlicher Mietzins und Vorauszahlungen für Betriebs- und Nebenkosten, jeweils gesondert,
- Vertragsart (befristet / unbefristet), Abschlussdatum und Vertragsende,
- Höhe der Kaution und Ort ihrer Verwahrung,
- Zahlungsrückstände, Streitigkeiten, Kündigungen und vereinbarte Sonderregelungen (z. B. eine zugesagte Sanierung),
- letzte Mietzinserhöhung und Art der Indexierung.
Kautionen und Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
Die Kaution darf höchstens das Dreifache des monatlichen Mietzinses betragen. Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob die im Rent Roll ausgewiesenen Beträge mit den Verträgen und den tatsächlich auf dem Konto vorhandenen Beträgen übereinstimmen. Abweichungen gehören zu den häufigsten kleineren Unstimmigkeiten, die in der Schlussphase zu Verhandlungen über einen Preisnachlass führen.
Vereinbaren Sie auch, wer die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für das Verkaufsjahr erstellt. Eine praktikable Lösung ist, dass der Verkäufer den Zeitraum bis zur Übergabe abrechnet und der Käufer die Vorauszahlungen ab dem Übergabedatum übernimmt.
Wann und wie Sie Mieter über den Verkauf informieren
Bei einem nicht öffentlichen Verkauf wissen die Mieter üblicherweise nichts von den Verhandlungen. Besichtigungen erfolgen diskret und beschränken sich auf Technikräume, Allgemeinflächen und leer stehende Wohnungen. Der Zutritt zu vermieteten Wohnungen wird erst mit ernsthaften Interessenten und unter Wahrung des Rechts der Mieter auf Privatsphäre vereinbart.
Wir informieren die Mieter erst nach der Vertragsunterzeichnung, idealerweise mit einem gemeinsamen Schreiben von Verkäufer und Käufer: Wer ist der neue Eigentümer, wohin ist die Miete ab welchem Datum zu zahlen, und dass die Mietverträge unverändert bleiben. Ein ruhiges, sachliches Schreiben verhindert unnötige Gerüchte.
Übergabe des Zinshauses
Das Übergabeprotokoll sollte Folgendes dokumentieren:
- Zählerstände zum Übergabetag,
- Übergabe von Schlüsseln, Zugangscodes, Dokumentation, Prüfberichten und Verträgen mit Versorgern und Dienstleistern,
- Aufstellung der übertragenen Kautionen und offenen Forderungen,
- Mitteilung des Eigentümerwechsels an Mieter, Versorger und Dienstleister.
Häufige Fragen
Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Das Mietverhältnis geht automatisch auf den neuen Eigentümer über; eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Ein Wohnungsmieter im Zinshaus hat in der Regel auch kein Vorkaufsrecht.
Kann ich die Mieter vor dem Verkauf zum Auszug verpflichten, um einen höheren Preis zu erzielen?
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann nur aus gesetzlich vorgesehenen Gründen gekündigt werden. Zudem erzielt ein leer stehendes Zinshaus nicht automatisch einen höheren Preis. Das hängt vom Investorentyp ab. Wir beurteilen dies stets im Einzelfall.
Können Investoren die Wohnungen besichtigen?
Ja, allerdings erst bei ernsthaftem Interesse und nach Absprache mit den Mietern. Zu Beginn genügen die Allgemeinflächen und leer stehenden Einheiten.
Nächster Schritt
Sie haben noch keinen Rent Roll? Senden Sie uns die Mietverträge oder eine Wohnungsliste. Wir erstellen ihn gemeinsam mit Ihnen so, dass er der Prüfung durch den Investor standhält.
Quellen
Autor: Maria Kopřivová, Pura Vida Property Advisory. Veröffentlicht 11. Juni 2026 · aktualisiert 12. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
