Verkaufsvorbereitung · 9. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit
Zinshaus in Prag: Verkauf ohne unnötige Sanierung vorbereiten
Eigentümer möchten ihr Haus vor dem Verkauf oft „in Ordnung bringen“: eine neue Fassade, sanierte Wohnungen, frisch gestrichene Stiegenhäuser. Ein Teil dieser Investitionen rechnet sich, ein großer Teil nicht. Denn der Investor verfolgt einen eigenen Plan und ist nicht unbedingt bereit, für Ihre Vorstellung von einer Sanierung zu bezahlen.
Die Grundregel: Der Investor möchte selbst entscheiden
Ein Investor, der ein Zinshaus kauft, hat in der Regel ein eigenes Konzept: andere Grundrisse, einen anderen Ausstattungsstandard, einen anderen Zeitplan. Eine vom Verkäufer durchgeführte Sanierung steht ihm dabei oft im Weg. Er muss sie überarbeiten oder bezahlt dafür weniger, als sie gekostet hat.
Die Ausnahme sind Reparaturen, die Risiken beseitigen. Der Investor zahlt nicht für Schönheit, für Sicherheit hingegen durchaus einen guten Preis.
Was sich lohnt
- Behebung akuter Schäden und Gefahren: Wassereintritt, defekte Steigleitungen, gefährliche Elektroinstallationen in den Allgemeinflächen.
- Gültige Prüfbescheinigungen für Elektroanlagen, Gas, Rauchfänge und Aufzug: geringe Kosten, deutlich weniger Rückfragen.
- Reinigung der Allgemeinflächen, des Dachbodens und der Keller sowie Beseitigung von Unrat im Hof.
- Ein technischer Zustandsbericht zum Haus, idealerweise von einem unabhängigen Bauingenieur.
- Bereinigung kleinerer rechtlicher Mängel: nicht eingetragene Bauten, Abweichungen zwischen Kataster und tatsächlichem Bestand.
Was sich meist nicht lohnt
- Komplettsanierung leer stehender Wohnungen nach eigenen Ausstattungsvorstellungen.
- Eine neue Fassade ohne Instandsetzung von Dach und Abdichtungen.
- Fenstertausch nur in einem Teil des Hauses.
- Größere Investitionen, die kurz vor dem Verkauf ohne Genehmigung und Projektplanung begonnen werden.
So bewerten Sie die Investition
Stellen Sie sich zwei Fragen: Um wie viel steigt der Preis, den der Investor bezahlt, und um wie viel sinkt der Risikoabschlag, den er sonst vornehmen würde? Liegt die Summe unter den Kosten zuzüglich des Zeitaufwands, verzichten Sie auf die Investition. Beschreiben Sie die Maßnahme stattdessen in den Verkaufsunterlagen und beziffern Sie die Kosten.
Ein Beispiel: Die geschätzten Reparaturkosten für ein Dach betragen 3 Mio. CZK. Wenn Sie es nicht reparieren, zieht der Investor die Kosten zuzüglich eines Risikozuschlags ab, etwa 4–4,5 Mio. CZK. Liegt Ihnen ein Kostenvoranschlag eines ausführenden Unternehmens vor, fällt der Zuschlag geringer aus. Die Reparatur selbst lohnt sich nur, wenn sie ohne Verzögerung des Verkaufs abgeschlossen werden kann.
Leer stehende Wohnungen: vermieten, sanieren oder belassen?
Eine freie Wohnung stellt für den Investor einen Wert dar: Er kann sie sanieren und zur Marktmiete vermieten. Ein kurz vor dem Verkauf neu abgeschlossener unbefristeter Mietvertrag kann den Preis hingegen senken. Deshalb empfehlen wir, sich vor jeder Entscheidung über eine freie Wohnung beraten zu lassen.
Häufige Fragen
Soll ich vor dem Verkauf die Fassade sanieren?
In der Regel nicht. Sofern kein akuter Sanierungsbedarf besteht, kalkuliert der Investor die Fassade selbst ein. Hilfreicher ist ein Kostenvoranschlag für die Sanierung, der als Grundlage für die Verhandlungen dienen kann.
Hilft ein neuer Anstrich im Stiegenhaus?
Er verbessert mit geringem Aufwand den ersten Eindruck. Einen größeren Einfluss auf den Preis hat er jedoch nicht.
Nächster Schritt
Bevor Sie mit Reparaturen beginnen, rufen Sie uns an. Wir besichtigen das Haus und sagen Ihnen, welche Investitionen sich für Sie rechnen.
Quellen
Autor: Maria Kopřivová, Pura Vida Property Advisory. Veröffentlicht 9. Juli 2026. Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
