Zinshaus in Prag: Einnahmen, Kosten und NOI im Investorenblick

Vom Bruttoertrag zum NOI

Ein Investor geht stets nach demselben Schema vor. Entsprechend sollten Sie Ihre Zahlen in folgender Struktur aufbereiten:

• Potenzieller Bruttoertrag: sämtliche Mieteinnahmen bei unterstellter Vollvermietung.
• Leerstand und Mietausfälle: leer stehende Wohnungen und säumige Mieter, bei Wohnungen üblicherweise 2–5 %, bei Gewerbeflächen mehr.
• Effektiver Bruttoertrag: die tatsächlich vereinnahmten Mieten.
• Bewirtschaftungskosten (OPEX): Versicherung, Grundsteuer, Verwaltung, laufende Instandhaltung, nicht umlagefähige Energie- und Dienstleistungskosten sowie vorgeschriebene technische Prüfungen.
• NOI (Nettobetriebsertrag): effektiver Ertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten. Auf dieser Kennzahl basiert die Wertermittlung.

Warum jede tausend Kronen zählen

Immobilienwert = NOI / geforderte Rendite. Bei einer Rendite von 4 % entsprechen jeweils 100 000 CZK mehr oder weniger an jährlichem NOI rund 2,5 Millionen CZK Immobilienwert. Nicht weiterverrechnete Betriebskosten, vergessene Mieteinnahmen für Werbeflächen oder eine überhöhte Verwaltungsrechnung wirken sich damit unmittelbar auf den Preis aus.

Ein typischer Fehler: Betriebskostenvorauszahlungen für Leistungen, die an die Mieter weiterverrechnet werden, sind in den Unterlagen als Kosten des Hauses erfasst. Dadurch fällt der ausgewiesene NOI niedriger aus, als er tatsächlich ist.

OPEX und CAPEX: laufender Betrieb oder Investition?

Ein Investor trennt laufende Bewirtschaftungskosten (OPEX) strikt von Investitionen (CAPEX). Die Erneuerung von Dach, Fenstern oder Steigleitungen gehört nicht in den NOI. Der Investor zieht sie jedoch als Investitionsbedarf vom Preis ab.

Ist der Gebäudezustand nicht dokumentiert, kalkuliert der Investor mit dem ungünstigsten Szenario. Deshalb lohnt sich zumindest ein grundlegender technischer Zustandsbericht: Was wurde wann instand gesetzt, und welche Maßnahmen stehen in den nächsten fünf Jahren an?

Was der Investor hinter den Zahlen sucht

Neben dem NOI selbst beurteilt der Investor die Qualität und Nachhaltigkeit der Erträge:

• Die Differenz zwischen Bestands- und Marktmieten (Reversionary Potential) und den Zeitraum, in dem sich dieses Potenzial realisieren lässt.
• Die Vertragsstruktur: befristete oder unbefristete Mietverträge, Wertsicherung und Höhe der Kautionen.
• Die Risikokonzentration: Ein einzelner großer Gewerbemieter kann 30 % der Einnahmen ausmachen.
• Die bisherige Entwicklung von Mietausfällen und Rechtsstreitigkeiten.

So bereiten Sie die Zahlen auf

Wir empfehlen eine einfache Tabelle für die letzten zwei bis drei Jahre in der oben beschriebenen Struktur, ergänzt um eine Mieterliste (Rent Roll) und eine Investitionsübersicht mit Datumsangaben und Rechnungen. Die Aufbereitung muss nicht perfekt sein, aber sie muss stimmen und nachvollziehbar sein. Der Investor prüft jede Zahl im Rahmen der Due Diligence. Abweichungen zwischen Tabelle und Belegen kosten Vertrauen und drücken den Preis.

Häufige Fragen

Quellen

• Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (Gesetz Nr. 338/1992 Sb. über die Grundsteuer)
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (Gesetz Nr. 89/2012 Sb., Bürgerliches Gesetzbuch)