Verträge · 27. August 2026 · 9 Min. Lesezeit
Zinshaus in Prag: Worauf beim Alleinauftrag zu achten ist
Ein Eigentümer unterzeichnet einen Alleinauftrag, weil ihm das Maklerunternehmen einen hohen Preis und einen diskreten Verkauf verspricht. Nach drei Monaten folgt der Vorschlag einer Preisreduktion. Inzwischen ist das Haus jedoch bereits im Internet zu sehen. Ein sorgfältig formulierter Vertrag kann ein solches Szenario weitgehend verhindern.
Warum ein hoher Angebotspreis nicht unbedingt einen hohen Verkaufspreis bedeutet
Einen Auftrag zu gewinnen und ein Haus zu verkaufen sind zwei verschiedene Dinge. Der Preis im Akquisitionsschreiben soll den Eigentümer zur Unterschrift bewegen. Ist er nicht durch eine Berechnung fundiert, bleibt das Haus lange am Markt. Investoren bemerken, dass es sich nicht verkauft, und die Verhandlungsposition des Verkäufers wird schwächer.
Verlangen Sie daher vor der Unterzeichnung eine Berechnung: Auf welchem Nettobetriebsertrag und welcher geforderten Rendite beruht der Preis, und welche Investoren werden ihn nach Einschätzung des Maklerunternehmens bezahlen?
Welche Punkte der Vertrag enthalten sollte
Checkliste für Eigentümer:
- Veröffentlichungsverbot: Ohne schriftliche Zustimmung darf die Immobilie nirgends veröffentlicht werden, weder auf Immobilienportalen noch auf der Website des Maklerunternehmens oder in Newslettern, auch nicht „ohne Preis“ oder „anonym“ mit Fotos.
- Freigabe der Investoren: Der Eigentümer genehmigt vorab den Kreis der anzusprechenden Investoren.
- Reporting: Regelmäßige Übersicht darüber, an wen das Angebot versandt wurde, wer eine Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA) unterzeichnet hat und welche Kaufangebote eingegangen sind.
- Angemessene Dauer der Exklusivbindung mit Kündigungsmöglichkeit bei Pflichtverletzungen.
- Klar definierte Provision und eindeutige Regelung, wann der Anspruch darauf entsteht, auch nach Vertragsende.
- Regeln zu Interessenkonflikten: Der Makler darf das Haus ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung weder selbst noch über nahestehende Personen erwerben.
Vorsicht bei Provisionsklauseln für die Zeit nach Vertragsende
Viele Verträge sehen einen Provisionsanspruch auch dann vor, wenn das Haus nach Vertragsende von jemandem gekauft wird, den das Maklerunternehmen vorgestellt hat. Das ist legitim, sollte aber zeitlich begrenzt sein und nur für Interessenten gelten, die im Reporting tatsächlich aufgeführt sind.
Spezialisierung ist wichtiger als die Marke
Ein renommiertes Maklerunternehmen, das Luxuswohnungen und Villen vermittelt, hat nicht zwangsläufig Erfahrung mit dem Verkauf ganzer Anlageobjekte. Fragen Sie, wie viele Zinshäuser es verkauft hat, an wen und auf welche Weise. Ein Investor als Käufer entscheidet anders als ein Wohnungskäufer und benötigt andere Unterlagen sowie eine andere Verhandlungsführung.
Häufige Fragen
Ist ein Alleinauftrag immer nachteilig?
Nein. Die Exklusivbindung ermöglicht einen gesteuerten Prozess mit einem verantwortlichen Ansprechpartner. Entscheidend ist der Vertragsinhalt.
Kann ich den Vertrag kündigen, wenn das Maklerunternehmen das Haus veröffentlicht?
Das hängt vom Vertragswortlaut ab. Deshalb sollte ein Verstoß gegen das Veröffentlichungsverbot ausdrücklich als Grund für eine fristlose Kündigung vereinbart werden.
Autoren: Maria Kopřivová, Michal Kopřiva, Pura Vida Property Advisory. Veröffentlicht 27. August 2026. Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
